Warum Sie vor dem Kauf einen Sachverständigen brauchen
Ein Hauskauf ist die größte finanzielle Entscheidung Ihres Lebens — eine erhebliche Summe. Und gleichzeitig eine Entscheidung, bei der Sie auf das angewiesen sind,
was Verkäufer und Makler Ihnen erzählen. Der Verkäufer will einen möglichst hohen Preis.
Der Makler verdient an der Provision. Keiner von beiden wird Sie auf die maroden
Abwasserleitungen im Keller hinweisen.
Als unabhängiger, DEKRA-geprüfter Bausachverständiger steht Jörg Aichinger ausschließlich auf Ihrer Seite. Wir haben keinen Kontakt zum Verkäufer, keinen Kontakt zum Makler und kein Interesse am Zustandekommen des Kaufs. Unser Ziel: Ihnen eine ehrliche, fachlich fundierte Einschätzung der Immobilie zu liefern — mit allen Stärken und allen Schwächen.
Was wir bei der Hauskaufberatung prüfen
Die Begutachtung einer Bestandsimmobilie unterscheidet sich grundlegend von der Prüfung eines Neubaus. Bei einem bestehenden Gebäude geht es darum, den Zustand realistisch einzuschätzen und Sanierungskosten zu beziffern. Wir betrachten das Gebäude systematisch von außen nach innen, von oben nach unten.
Dach und Dachstuhl
Eindeckung, Sparren, Lattung, Dämmung, Regenrinnen. Zustand der Dachziegel, Anschlüsse an Schornstein und Gauben.
Fassade und Außenwände
Risse, Putzschäden, Ausblühungen, Algenbefall. Zustand von Wärmedämmverbundsystem (WDVS) oder Sichtmauerwerk.
Keller und Fundament
Feuchtigkeit, Salzausblühungen, Risse im Mauerwerk. Zustand der Abdichtung, Drainagesituation, Grundwassernähe.
Fenster und Türen
Verglasung (Einfach-, Isolier-, Wärmeschutz), Dichtungen, Beschläge, Rahmen. Wärme- und Schallschutz.
Haustechnik
Heizungsanlage (Alter, Zustand, Energieträger), Elektroinstallation, Wasserversorgung, Abwasserleitungen.
Innenräume
Wände, Decken, Böden. Risse, Feuchtespuren, Schimmelbefall. Zustand von Bad, Küche und Treppenhaus.
So läuft die Hauskaufberatung ab
1
Kurzer Anruf oder Nachricht
Erzählen Sie uns, welches Objekt Sie interessiert. Wir nennen Ihnen den Festpreis und vereinbaren einen Termin — in der Regel innerhalb von 3–5 Werktagen.
2
Ortsbegehung
Jörg Aichinger besichtigt die Immobilie gemeinsam mit Ihnen. Die Begehung dauert je nach Objektgröße zwischen 1,5 und 3 Stunden. Alle Auffälligkeiten werden fotografisch dokumentiert.
3
Schriftliche Mängelliste
Alle festgestellten Mängel — geordnet nach Schwere und Dringlichkeit. Jeder Mangel mit Foto dokumentiert und so erklärt, dass Sie ihn dem Verkäufer vorlegen können.
4
Sanierungskosten beziffert
Für jeden relevanten Mangel erhalten Sie eine realistische Kostenschätzung. Damit verhandeln Sie den Kaufpreis — oder entscheiden sich rechtzeitig gegen das Objekt.
Für wen eignet sich die Hauskaufberatung?
Die Hauskaufberatung richtet sich an alle, die eine Bestandsimmobilie kaufen möchten und den tatsächlichen Zustand des Gebäudes kennen wollen — bevor der Notarvertrag unterschrieben wird.
- Käufer von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften: Der häufigste Fall. Sie haben ein Objekt gefunden, aber wissen nicht, ob der Preis angemessen ist und welche Sanierungen anstehen.
- Erbengemeinschaften: Eine geerbte Immobilie soll verkauft oder übernommen werden. Die Erben benötigen eine neutrale Einschätzung des Zustands und Werts.
- Zwangsversteigerungen: Bei Zwangsversteigerungen ist der Zugang zum Objekt vor dem Termin oft eingeschränkt. Wir beraten Sie, worauf Sie anhand der verfügbaren Unterlagen achten sollten, und begleiten Sie, falls eine Besichtigung möglich ist.
- Eigentumswohnungen: Auch bei Wohnungen prüfen wir nicht nur die Einheit selbst, sondern auch Gemeinschaftseigentum, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Instandhaltungsrücklage.
Häufige versteckte Mängel bei Bestandsimmobilien
Viele Mängel sind bei einer normalen Besichtigung nicht sichtbar. Sie verbergen sich hinter frisch gestrichenen Wänden, unter neuen Bodenbelägen oder im nicht zugänglichen Dachboden. Genau diese Mängel suchen wir gezielt.
Feuchtigkeit im Keller
Eindringendes Wasser durch fehlende oder defekte Horizontalsperre, aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, Kondensat bei unbeheizten Kellerräumen. Sanierungskosten: 5.000–.
Asbest in Altbauten
Eternitplatten an Fassade oder Dach, asbesthaltige Bodenbeläge (Floor-Flex), Nachtspeicheröfen mit Asbestdämmung. Fachgerechte Entsorgung ist teuer und streng reguliert.
Marode Abwasserleitungen
Gusseiserne Leitungen aus den 1950er–70er Jahren sind häufig durchkorrodiert. Kunststoffleitungen dieser Epoche können versprödet sein. Ein Leitungsschaden unter der Bodenplatte wird aufwendig.
Veraltete Elektroinstallation
Aluminium-Verkabelung, fehlender FI-Schalter, unterdimensionierte Sicherungskästen. Brandgefahr und hohe Nachrüstkosten.
Versteckter Schimmel
Hinter Möbeln, unter Tapeten, im Bereich von Wärmebrücken. Nicht jeder Schimmel ist sichtbar — muffiger Geruch ist ein erstes Warnzeichen. Mehr zum Schimmelgutachten.
Dachstuhlschäden
Holzwurmbefall, durchfeuchtete Sparren, fehlerhafte Nachträge bei Dachausbauten. Viele Dachböden werden vor dem Verkauf bewusst nicht zugänglich gemacht.
Typische Mängel nach Stadtteil für Ebermannstadt
Jeder Stadtteil für Ebermannstadt hat seine typischen Bauweisen — und damit seine typischen
Schwachstellen. Wir kennen sie aus langjähriger Praxis und wissen, wo wir genau
hinschauen müssen.
Innenstadt / Gründerzeit
Repräsentative Altbauten aus der Gründerzeit (1870–1910) mit hohen Decken, Stuck und Holzbalkendecken. Typische Probleme: fehlende Abdichtung im Kellerbereich, veraltete Haustechnik, Holzschädlinge in den Deckenbalken, Schallschutz zwischen den Wohnungen.
St. Georgen / Nachkriegsbauten
Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser aus den 1950er–70er Jahren. Typisch: Flachdächer mit Bitumenabdichtung, einschalige Außenwände ohne Dämmung, Eternitfassaden (Asbestverdacht), veraltete Heizungsanlagen. Energetische Sanierung ist fast immer notwendig.
Laineck / Fertighäuser
Fertighäuser aus den 1970er–90er Jahren. Bekannte Schwachstellen: Formaldehydbelastung in Spanplatten, mangelhafte Dampfbremsen, feuchte Holzständerwände. Neuere Fertighäuser sind bauphysikalisch deutlich besser, aber auch hier lohnt eine Prüfung der Ausführungsqualität.
★★★★★
„Herr Aichinger hat bei der Besichtigung Mängel gefunden, die wir als Laien niemals erkannt hätten. Die Mängelliste war die beste Verhandlungsgrundlage, die wir haben konnten. Der Kaufpreis wurde daraufhin deutlich nach unten korrigiert."
— Immobilienkäufer, Hauskaufberatung für Ebermannstadt
Wichtig: Immer vor dem Notartermin prüfen lassen
Planen Sie die Hauskaufberatung vor der Unterschrift beim Notar ein.
Im Kaufvertrag wird fast immer ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Was Sie
nach der Unterschrift entdecken, zahlen Sie selbst — egal ob feuchter Keller
oder marodes Dach. Arglistige Täuschung durch den Verkäufer müssten Sie vor
Gericht beweisen, und das gelingt selten. Der Bauherren-Schutzbund
empfiehlt deshalb, bei jedem Immobilienkauf einen unabhängigen
Sachverständigen hinzuzuziehen.
Was Sie konkret bekommen
Nach der Begehung erhalten Sie zwei Dinge:
1. Klarheit über den tatsächlichen Zustand.
Welche Sanierungen sind in den nächsten zwei Jahren nötig? Was kann warten?
Was kostet das realistisch? Sie treffen Ihre Kaufentscheidung auf Basis von Fakten,
nicht auf Basis von Hoffnung.
2. Eine handfeste Verhandlungsgrundlage.
Die dokumentierte Mängelliste mit Kostenschätzung ist ein sachliches Argument
in der Kaufpreisverhandlung. Kein Bauchgefühl, sondern der Befund eines
DEKRA-geprüften Sachverständigen. Unsere Kunden verhandeln damit regelmäßig
Preisnachlässe, die ein Vielfaches der Beratungskosten betragen.
Was eine Hauskaufberatung kostet
Festpreis für ein Einfamilienhaus — Ortsbegehung, Mängelliste und
Kostenschätzung inklusive. Sie wissen vor dem Termin, was es kostet. Keine
Stundenabrechnungen, keine Nachforderungen.
Zum Vergleich: Eine Kellerabdichtung kostet schnell ein Vielfaches des Gutachterpreises. Ein neues Dach oder Heizungstausch kosten jeweils ein Vielfaches des Gutachterpreises. Wer diese Mängel erst nach dem
Kauf entdeckt, zahlt alles selbst. Wer sie vorher kennt, kann verhandeln — oder
die Finger davon lassen. Alle Preise im Detail auf unserer Kostenseite.
