Was sind Baumängel?
Sie haben gebaut oder bauen lassen — und irgendetwas stimmt nicht. Die Fliesen im Bad sind schief, der Putz reißt nach wenigen Wochen, im Keller steht Wasser. Das sind keine Schönheitsfehler. Das sind Baumängel — und Sie haben Anspruch auf Nachbesserung.
Rechtlich gesehen liegt ein Baumangel vor, wenn das Bauwerk vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweicht oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Entscheidend ist: Der Fehler wurde während der Bauphase verursacht — durch den Bauunternehmer, einen Subunternehmer oder einen Handwerker. Damit unterscheidet sich der Baumangel grundlegend vom Bauschaden.
Typische Baumängel sind mangelhafte Abdichtungen, fehlerhafte Wärmedämmung, falsch eingebaute Materialien, unsachgemäße Ausführung von Estricharbeiten oder fehlende Dichtbänder an Fenstern. In vielen Fällen sind Baumängel von außen nicht sofort erkennbar — sie zeigen sich erst Monate oder Jahre nach dem Einzug, wenn sich Feuchtigkeit ausbreitet, Risse größer werden oder die Heizkosten unerklärlich hoch sind.
Als DEKRA-geprüfter Bausachverständiger dokumentiert Jörg Aichinger Baumängel gerichtsfest und bewertet, ob ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik vorliegt. Das ist die Grundlage für Ihre Gewährleistungsansprüche — ob außergerichtlich oder vor Gericht.
Typische Baumängel
Die folgenden Mängel begegnen uns in der Praxis am häufigsten. Viele davon werden beim Einzug übersehen und zeigen sich erst später durch Folgeschäden:
Risse in Putz und Mauerwerk
Schwindrisse durch zu schnelles Trocknen, Setzungsrisse durch fehlerhafte Gründung oder unzureichende Bewehrung. Nicht jeder Riss ist ein Mangel — aber viele sind es. Entscheidend ist die Ursache.
Undichte Fenster und Türen
Falsche Montage, fehlende oder falsch verklebte Dichtbänder, unzureichende Schaumdämmung. Führt zu Zugluft, Feuchteeintritt und erhöhten Heizkosten. Ein häufiger Mangel bei Neubauten.
Feuchte Keller
Mangelhafte Kellerabdichtung, fehlende oder falsch verlegte Drainage, unzureichende Perimeterdämmung. Feuchtigkeit im Keller ist einer der teuersten Baumängel — die Sanierung kann fünfstellig werden.
Mangelhafte Wärmedämmung
Wärmebrücken durch unsachgemäße Verarbeitung des WDVS, fehlende Dämmung an Rollladenkästen, undichte Anschlüsse. Führt zu Schimmelbildung und Energieverlust — messbar durch Thermografie.
Estrich- und Bodenmängel
Risse im Estrich, Hohllagen unter Fliesen, falscher Aufbau der Fußbodenheizung, unzureichende Trittschalldämmung. Häufig erst nach der Verlegung des Bodenbelags erkennbar.
Dachkonstruktionsfehler
Undichte oder falsch verlegte Dampfsperre, fehlerhafte Lattung, mangelhafte Dachentwässerung. Führt zu Feuchteschäden im Dachstuhl, Schimmel und im schlimmsten Fall zur Schädigung der Tragkonstruktion.
Baumängel vs. Bauschäden — der wichtige Unterschied
Baumängel und Bauschäden werden oft verwechselt — dabei ist die Unterscheidung rechtlich entscheidend, denn sie bestimmt, wer haftet und welche Ansprüche Sie haben.
Baumängel sind Fehler, die während der Bauphase durch den Bauunternehmer verursacht werden. Eine mangelhafte Abdichtung, falsch verlegte Fliesen, eine unsachgemäß eingebaute Dampfsperre — das alles sind Baumängel. Sie haben einen Gewährleistungsanspruch gegen den Bauunternehmer: auf Nachbesserung, Minderung des Werklohns oder Schadensersatz.
Bauschäden hingegen entstehen an Bestandsgebäuden — durch Alterung, Witterung, fehlerhafte Nutzung oder äußere Einwirkungen wie Hochwasser oder Sturm. Hier gibt es keinen Gewährleistungsanspruch gegen einen Bauunternehmer. Stattdessen kommen Versicherungsleistungen, Nachbarschaftsrecht oder Eigenreparatur in Frage.
In der Praxis ist die Abgrenzung nicht immer einfach: Ist der feuchte Keller ein Baumangel (mangelhafte Abdichtung bei der Errichtung) oder ein Bauschaden (Abdichtung nach 30 Jahren am Ende der Lebensdauer)? Ein Sachverständiger klärt die Ursache und ordnet den Sachverhalt richtig ein. Mehr zum Thema finden Sie auf unserer Seite zu Bauschäden.
Gewährleistungsfristen bei Baumängeln
Wie lange Sie Baumängel geltend machen können, hängt von Ihrem Vertrag ab. Die beiden wichtigsten Regelwerke:
- BGB (§ 634a): 5 Jahre Gewährleistung ab Abnahme. Das ist die gesetzliche Regelung, die bei den meisten privaten Bauverträgen gilt — insbesondere bei Verbraucherbauverträgen nach dem neuen Bauvertragsrecht.
- VOB/B (§ 13): 4 Jahre Gewährleistung ab Abnahme. Die VOB wird häufig bei gewerblichen Bauverträgen und öffentlichen Aufträgen vereinbart. Achtung: Die VOB muss ausdrücklich vereinbart und als Ganzes einbezogen werden.
Verjährungshemmung: Durch Verhandlungen mit dem Bauunternehmer über den Mangel wird die Verjährung gehemmt (§ 203 BGB). Wichtig: Allein die schriftliche Mängelrüge reicht dafür nicht aus — der Unternehmer muss auf die Reklamation eingehen und in Verhandlungen eintreten. Eine frühzeitige Mängelrüge mit Fristsetzung ist dennoch entscheidend, um die Gewährleistungsansprüche zu sichern.
Beweislastumkehr nach Abnahme: Vor der Abnahme muss der Bauunternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Dann müssen Sie als Bauherr nachweisen, dass ein Mangel vorliegt. Genau deshalb ist ein professionelles Gutachten so wichtig — es sichert Ihre Beweislage.
Ablauf der Mängeldokumentation
Wenn Sie einen Baumangel vermuten, gehen wir systematisch vor. Unser Ziel: eine gerichtsfeste Dokumentation, die Ihre Rechte sichert.
1
Mängelaufnahme
Telefonische Erstberatung: Sie schildern die Mängel, wir klären den Umfang und erstellen einen verbindlichen Kostenvoranschlag. Innerhalb weniger Tage erhalten Sie einen Termin.
2
Ortsbegehung
Systematische Begutachtung aller gerügten Mängel vor Ort. Wir prüfen die Ausführung gegen die vertraglichen Vereinbarungen und die anerkannten Regeln der Technik.
3
Ursachenanalyse
Ist es tatsächlich ein Mangel? Liegt ein Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik vor? Wir analysieren die Ursache und bewerten, ob ein Gewährleistungsanspruch besteht.
4
Privatgutachten
Gerichtsfeste Dokumentation mit Fotodokumentation, Messwerten und fachlicher Bewertung. Jeder Mangel wird beschrieben, bebildert und den einschlägigen Normen zugeordnet.
5
Mängelrüge
Empfehlung zum weiteren Vorgehen: Nachbesserung fordern, Minderung des Werklohns oder Schadensersatz geltend machen. Das Gutachten ist Ihre Grundlage — ob außergerichtlich oder vor Gericht.
Privatgutachten bei Baumängeln
Ein Privatgutachten wird vom Auftraggeber bestellt — nicht vom Gericht. Sie als Bauherr beauftragen den Sachverständigen, die Mängel zu dokumentieren und fachlich zu bewerten. Das Privatgutachten ist die häufigste und in den meisten Fällen auch die sinnvollste Form der Mängeldokumentation.
Gerichtlich verwertbar: Ein Privatgutachten hat zwar nicht den Status eines gerichtlich bestellten Gutachtens, wird aber regelmäßig als qualifizierter Parteivortrag gewertet und von Gerichten berücksichtigt. In vielen Fällen reicht bereits die Vorlage des Privatgutachtens, um den Bauunternehmer zur Nachbesserung zu bewegen — ohne dass es überhaupt zum Gerichtsverfahren kommt.
Kostenerstattung: Nach ständiger BGH-Rechtsprechung sind die Kosten eines Privatgutachtens erstattungsfähig, wenn sich die Mängelrüge als berechtigt herausstellt. Die Gutachterkosten gelten als notwendige Kosten der Rechtsverfolgung. In der Praxis bedeutet das: Wenn der Bauunternehmer tatsächlich gepfuscht hat, muss er auch die Kosten für Ihr Gutachten tragen. Wer Mängel vor der Abnahme rügt, hat die deutlich stärkere Position: Der Bauunternehmer muss beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Lassen Sie Mängel deshalb möglichst vor der Abnahme dokumentieren. Mehr dazu auf unserer Seite zur Bauabnahme.
Baumängel für Ebermannstadt und Nordbayern
In Ebermannstadt wird viel gebaut — Neubaugebiete in Saas, Aichig und am Roten Hügel, Nachverdichtungen in der Innenstadt, Bauträger-Projekte im gesamten Stadtgebiet. Wo viel gebaut wird, gibt es auch Baumängel. Wir kennen die lokalen Gegebenheiten und die typischen Probleme.
Lehmboden und Gründungsprobleme: Ebermannstadts Böden bestehen in vielen Lagen aus bindigem Lehmboden, der bei Wasseraufnahme quillt und bei Austrocknung schrumpft. Das stellt besondere Anforderungen an die Gründung — Anforderungen, die nicht immer eingehalten werden. Setzungsrisse durch fehlerhafte Gründung sind einer der häufigsten Baumängel in der Region.
Bauträger-Projekte: Bei Bauträger-Neubauten im Raum Ebermannstadt erleben wir regelmäßig Konflikte zwischen Bauherren und Bauträgern. Typische Streitpunkte: mangelhafte Kellerabdichtung, fehlerhafte Wärmedämmung, unsachgemäß eingebaute Fenster. Ein unabhängiges Gutachten klärt die Sachlage objektiv und schafft die Grundlage für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
Unser Einzugsgebiet umfasst neben Ebermannstadt auch Bindlach, Eckersdorf, Mistelbach, Pegnitz, Creußen, Hollfeld und das gesamte oberfränkische Umland.
★★★★★
„Nach dem Einzug haben wir massive Feuchtigkeit im Keller festgestellt. Herr Aichinger hat nachgewiesen, dass die Kellerabdichtung nicht fachgerecht ausgeführt wurde. Der Bauträger musste komplett nachbessern — und auch die Gutachterkosten übernehmen."
— Bauherr, Baumängel-Gutachten für Ebermannstadt
Was kostet ein Baumängel-Gutachten?
Die Kosten für ein Privatgutachten bei Baumängeln richten sich nach Umfang und Art der Mängel, der Anzahl der betroffenen Gewerke und der Gebäudegröße. Wir arbeiten mit Festpreisgarantie: Sie wissen vorher, was Sie bezahlen.
Für ein einzelnes Gewerk (z.B. Kellerabdichtung, Fenstereinbau oder Estrich) beginnen die Kosten ab . Bei mehreren Mängeln oder besonders umfangreichen Begutachtungen erstellen wir ein individuelles Angebot. Der Kostenvoranschlag ist immer kostenlos und unverbindlich.
Zum Vergleich: Ein nicht behobener Baumangel kann Folgekosten von und mehr verursachen — von Schimmel durch fehlerhafte Abdichtung bis hin zu Setzungsschäden durch mangelhafte Gründung. Das Gutachten ist die Grundlage, um diese Kosten vom Verursacher einzufordern. Alle Preise finden Sie auf unserer Kostenseite.
