Abnahme von Bauleistungen für Ebermannstadt

Was ist eine Bauabnahme?

Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Momente beim Hausbau — und gleichzeitig einer der am meisten unterschätzten. Sie ist die formelle Erklärung des Bauherrn, dass die erbrachte Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß ist. Was harmlos klingt, hat weitreichende rechtliche Folgen.

Mit der Abnahme passieren drei Dinge gleichzeitig: Erstens beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen — bei einem BGB-Werkvertrag fünf Jahre, bei einem VOB/B-Vertrag vier Jahre. Zweitens kehrt sich die Beweislast um: Ab der Abnahme müssen nicht mehr die Handwerker beweisen, dass sie korrekt gearbeitet haben, sondern Sie als Bauherr müssen nachweisen, dass ein Mangel vorliegt. Drittens wird die Schlusszahlung fällig.

Genau deshalb ist es entscheidend, dass bei der Abnahme alle Mängel erkannt und dokumentiert werden. Was Sie bei der Abnahme nicht beanstanden, müssen Sie später selbst beweisen — ein aufwendiger und teurer Prozess, der oft ein Sachverständigengutachten erfordert.

Warum eine unabhängige Abnahme so wichtig ist

Die Beweislastumkehr ist der entscheidende Punkt. Vor der Abnahme liegt die Beweislast bei der Baufirma: Sie muss nachweisen, dass mangelfreie Arbeit geleistet wurde. Nach der Abnahme dreht sich das um. Wenn Sie zwei Jahre nach dem Einzug einen Riss in der Wand entdecken, müssen Sie als Bauherr beweisen, dass dieser Riss auf einen Baumangel zurückgeht — und nicht etwa auf normales Setzungsverhalten.

In der Praxis bedeutet das: Ohne sachverständige Begleitung werden bei der Abnahme durchschnittlich nur 30 bis 40 Prozent der tatsächlich vorhandenen Mängel erkannt. Sichtbare Kratzer im Parkett fallen auf, aber eine falsch eingebaute Dampfsperre oder eine fehlende Abdichtung im Sockelbereich erkennt ein Laie nicht.

Viele Baufirmen drängen Bauherren zudem zur schnellen Abnahme. Sätze wie „Wir müssen das diese Woche noch abnehmen, sonst können die nächsten Gewerke nicht starten" sind ein Warnsignal. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Bei einem VOB/B-Vertrag haben Sie nach Aufforderung durch die Baufirma 12 Werktage Zeit für die Abnahme (§ 12 Abs. 1 VOB/B). Bei einem BGB-Werkvertrag gilt keine feste Frist — der Bauunternehmer muss Ihnen eine angemessene Frist setzen (§ 640 Abs. 2 BGB). Nutzen Sie diese Frist.

Was bei der Abnahme geprüft wird

Bei einer professionellen Bauabnahme prüfen wir systematisch alle ausgeführten Leistungen auf Vertragskonformität. Im Einzelnen umfasst das:

• Rohbau und Mauerwerk: Maßhaltigkeit, Ebenheit der Wände, korrekte Ausführung von Stürzen und Ringanker
• Dach und Dacheindeckung: Anschlüsse, Unterspannbahn, Regenrinnen, Schneefanggitter
• Fenster und Türen: Einbaulage, Dichtigkeit, Beschläge, Funktionsprüfung
• Fassade und Putz: Risse, Farbabweichungen, Sockelbereiche, Anschlüsse an Fenster
• Innenputz und Spachtelarbeiten: Ebenheit, Rissfreiheit, korrekte Ausführung an Ecken und Kanten
• Estrich und Bodenbeläge: Ebenheit, Randdämmstreifen, Risse, Verlegung
• Sanitär und Heizung: Dichtigkeit, Funktionsprüfung, Druckprobe
• Elektroinstallation: Schalter, Steckdosen, FI-Schutzschalter, Erdung
• Außenanlagen: Pflasterung, Entwässerung, Geländeanschlüsse

Jeder festgestellte Mangel wird fotografisch dokumentiert und in einer schriftlichen Mängelliste mit Lagebeschreibung festgehalten. Diese Mängelliste ist Ihre rechtliche Grundlage für die Nachbesserungsforderung an die Baufirma.

Teilabnahme vs. Schlussabnahme

Im Bauwesen unterscheidet man zwischen Teilabnahmen und der Schlussabnahme. Beide haben ihre Berechtigung, und als Bauherr sollten Sie die Unterschiede kennen.

Teilabnahme

Eine Teilabnahme betrifft einzelne Gewerke — zum Beispiel den Rohbau, die Dachdecker- oder die Elektroarbeiten. Sie ist besonders dann sinnvoll, wenn verschiedene Firmen einzelne Gewerke ausführen (Einzelvergabe). Mit der Teilabnahme wird dokumentiert, dass ein bestimmtes Gewerk vertragsgemäß fertiggestellt ist. Wichtig: Auch bei einer Teilabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist für das jeweilige Gewerk zu laufen.

Schlussabnahme

Die Schlussabnahme umfasst das gesamte Bauwerk. Sie findet statt, wenn alle Leistungen vollständig erbracht sind. Bei einem Generalunternehmer-Vertrag gibt es in der Regel nur eine Schlussabnahme. Hier wird das komplette Gebäude auf Vertragskonformität geprüft. Die Schlussabnahme ist der kritischste Moment: Was hier nicht in der Mängelliste steht, müssen Sie später selbst nachweisen.

Typische Mängel bei der Abnahme

Rechtliche Bedeutung der Abnahme

Die Bauabnahme ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 640 bis 644 geregelt. Sie ist keine bloße Formalität, sondern ein rechtsgeschäftlicher Akt mit erheblichen Konsequenzen:

• Gefahrübergang (§ 644 BGB): Ab der Abnahme tragen Sie als Bauherr das Risiko einer zufälligen Beschädigung oder Zerstörung des Bauwerks.
• Fälligkeit der Vergütung (§ 641 BGB): Mit der Abnahme wird die Schlusszahlung fällig. Ohne Abnahme können Sie Teile der Vergütung zurückhalten.
• Verjährungsfrist (§ 634a BGB): Die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren (BGB) bzw. vier Jahren (VOB/B) beginnt mit der Abnahme zu laufen.
• Beweislastumkehr: Vor der Abnahme muss der Unternehmer die Mangelfreiheit beweisen. Danach liegt die Beweislast beim Bauherrn.

Ein in der Mängelliste dokumentierter Mangel mit Vorbehalt sichert Ihre Rechte. Mängel, die bei der Abnahme erkennbar waren, aber nicht vorbehalten wurden, können unter Umständen nicht mehr geltend gemacht werden — es sei denn, es handelt sich um arglistig verschwiegene Mängel.

Ablauf der Bauabnahme

1. Anruf oder Nachricht: Schildern Sie kurz Ihr Bauvorhaben und den geplanten Abnahmetermin. Innerhalb von 24 Stunden erhalten Sie einen verbindlichen Kostenvoranschlag — kostenlos.
2. Festpreis, fertig: Sie erhalten einen klaren Leistungsumfang zu einem festen Preis. Keine Stundenabrechnungen, keine Nachforderungen.
3. Vorbereitung: Wir sichten vorab Ihren Bauvertrag und die Leistungsbeschreibung, damit wir am Abnahmetag gezielt prüfen können, was tatsächlich vereinbart war.
4. Gemeinsame Begehung: Am Abnahmetag gehen wir gemeinsam mit Ihnen und der Baufirma durch das gesamte Gebäude. Jeder Raum wird systematisch geprüft.
5. Mängelliste: Sie erhalten eine schriftliche, fotografisch dokumentierte Mängelliste mit konkreten Handlungsanweisungen. Diese Liste dient als Grundlage für die Nachbesserungsforderung an die Baufirma.

Was die Bauabnahme kostet

Eine unabhängige Bauabnahme durch einen DEKRA-geprüften Sachverständigen kostet je nach Umfang, abhängig von der Objektgröße und dem Umfang der zu prüfenden Leistungen. Bei besonders großen Bauvorhaben oder wenn zusätzlich eine Prüfung der Außenanlagen gewünscht ist, erstellen wir ein individuelles Angebot.

Gemessen an den durchschnittlichen Mängelkosten bei Neubauten (BSB-Studie 2024) ist die Investition in eine professionelle Abnahme ein Bruchteil dessen, was ein einziger unerkannter Mangel kosten kann. Alle Preise finden Sie auf unserer Kostenseite.